Il notaio ha l’obbligo di effettuare tutte le visure ipocatastali anche in caso di scrittura privata autenticata tra le due parti che vogliono procedere al trasferimento della proprietà di un bene immobile. Pertanto i controlli e le garanzie per la compravendita sono le stesse che in caso di rogito con atto pubblico.
Le garanzie del notaio sulla scrittura privata autenticata per la compravendita d’immobile
Si tratta di una sentenza della Cassazione n. 16990/2015 del 20.08.2015 che garantisce quindi alla parte venditrice (e soprattutto al compratore) la correttezza e validità della compravendita. Poniamo il caso che le parti si conoscano da tempo o che la compravendita avvenga tra familiari acquisiti: si può verificare il caso in cui le parti decidano di ricorrere ad una scrittura privata autenticata per il trasferimento della proprietà dell’immobile. In questo caso le firme devono essere autenticate alla presenza di un notaio per avere valore legale. È in questa fase che il notaio diventa in modo automatico responsabile della compravendita stessa e tenuto per legge ad effettuare tutte le visure necessarie, catastali e ipotecarie, nonché la consueta indagine giuridica prevista in caso di stipula dell’atto.
Nelle intenzioni della Corte Suprema c’è il consolidamento della funzione pubblica del notaio nell’esecuzione del contratto d’opera professionale. C’è una eccezione alla regola: il notaio rimane esonerato da tali obblighi solo nel caso in cui le parti lo sollevino espressamente e per iscritto da tale compito, per varie ragioni (come ad esempio l’urgenza legata a particolari condizioni personali). Anche in questo caso però, per quanto il notaio abbia nero su bianco l’esonero dalle visure nella scrittura di conferimento dell’incarico, la legge sottolinea che il rispetto dei canoni della diligenza qualificata che lo caratterizzano, debba essere messo al di sopra di ogni cosa.
Può darsi il caso ad esempio che al notaio sorga il dubbio di qualcosa che non sia regolare o gli si prospetti anche solo il sospetto dell’esistenza di un’iscrizione pregiudizievole, come l’ipoteca: ecco che la legge impone (nonostante l’esonero posto per iscritto) che le parti vengano comunque informate dello stato di fatto delle cose. Questo perché la clausola di buona fede e correttezza ha sempre valenza generale e rimane più che mai valida anche in caso di rifiuto di atto pubblico e scelta di scrittura privata autenticata finalizzata alla compravendita di un immobile.
Nei casi sopraindicati di urgenza o impellenze varie dovute a motivi personali (di salute ad esempio o di trasferimento immediato all’estero e via di seguito) è possibile accelerare i tempi ed effettuare tutto questo genere di visure online (come quelle catastali o le visure ipotecarie sull’immobile), in totale riservatezza dalla propria abitazione e con la garanzia dell’autenticità e conformità di tali documenti, rilasciati dalle Agenzie di pratiche amministrative e di visure online che operano sul web e forniscono in tempo reale anche l’assistenza di esperti del settore.
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