Una novità importante e di certo non di poco conto per chi ha una casa pignorata: se dopo quattro aste immobiliari deserte la casa non viene venduta, ecco che ritorna al proprietario e tutto il processo si chiude. I creditori dovranno trovare altri beni sui quali rifarsi. Difficilmente una casa pignorata si vende al primo tentativo e dopo cinque, sei, sette aste il prezzo di vendita può scendere anche del 60%. Conclusione? Al danno la beffa perché il debitore perde la casa ma non salda del tutto i creditori e quindi si ritrova con altri debiti da pagare.
La riforma messa in atto nel Testo Unico sul Pct, approvato dalla Commissione Giustizia delle Camera stabilisce invece che a partire da questo momento (febbraio 2016) se la quarta asta risulta per l’ennesima volta deserta e quindi la casa non può essere venduta, allora si ha la chiusura dell’intero processo di pignoramento da parte del giudice. Il bene quindi ritorna a pieno titolo al debitore e il creditore (o creditori) non potranno più avviare la procedura su quello stesso immobile, in quanto scatterebbe un abuso di diritto.
L’aspetto da tenere presente è che però dopo il terzo tentativo, se l’asta risulta ancora deserta il giudice ordina lo sgombero immediato dell’immobile, presumendo che possa essere questo fattore a scoraggiare gli acquirenti. Se nonostante tali adempimenti la casa risulta ancora invenduta, allora si può procedere alla chiusura del procedimento. Tale disposizione non si applica se si tratta di prima casa pignorata: in questa circostanza il debitore può comunque rimanere ad abitarvi nonostante l’esecuzione forzata.
Le novità 2016 sulla casa pignorata
Esisteva già da un paio di anni una legge simile Art. 164 bis disp. att. cod. proc. civ. le novità introdotte attualmente prevedono però che:
- il processo di pignoramento debba essere chiuso in modo obbligatorio e non a discrezione del giudice;
- il numero di aste massimo prima della chiusura viene fissato in un numero di a quattro mentre prima non era specificato e si arrivava all’estinzione quando “non risulti più possibile conseguire un ragionevole soddisfacimento delle pretese dei creditori, anche tenuto conto dei costi necessari per la prosecuzione della procedura – delle probabilità di vendita del bene e del presumibile valore di realizzo.
Oltre alla tutela nei confronti della prima casa, come già messo in evidenza, si prevedono maggiori garanzie anche per quanto riguarda i beni immobili indivisi, vale a dire quelli in comunione dei beni tra due coniugi ad esempio. Si prevede di effettuare il pignoramento dell’intero per poi disporre la restituzione al coniuge non debitore della metà del valore del bene a lui spettante (al lordo delle spese di liquidazione).
Inoltre la riforma sulla casa pignorata 2016 prevede che i mobili (e i beni mobili in genere all’interno di un immobile) vengano dichiarati impignorabili: non sarà possibile pignorare ad esempio un divano ormai logorato dal tempo o una scrivania che risulti indispensabile allo studio dei figli).
Nel caso in cui vi sia la necessità di verificare l’esistenza di eventuali vincoli su un immobile, come ipoteche o pignoramenti o gravami di vario genere, il documento da richiedere è la visura ipotecaria per immobile. Può succedere ad esempio quando dobbiamo acquistare un immobile e vogliamo controllare a ben vedere che non ci siano ipoteche né vincoli o altri diritti vantati da terzi, oppure quando dobbiamo verificare lo stato o la cancellazione di un gravame o ipoteca di nostra conoscenza su un immobile di nostra proprietà. Il servizio delle visure online è disponibile anche sul web, ed è possibile ottenere tutti i documenti necessari attraverso siti specializzati (a pagamento). Ad ogni modo se questo è indispensabile prima di cominciare ad intraprendere ogni tipo di trattativa, l’intermediazione del notaio è d’obbligo laddove va a verificare nuovamente la regolarità dell’ operazione il giorno stesso del rogito.
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